Zwangsversteigerung: Abwärtstrend bei Immobilien in S-H

Die Landgerichtsbezirke Flensburg, Itzehoe, Kiel und Lübeck melden den Rückgang von Zwangsversteigerungen:

In Schleswig-Holstein verzeichnet die Anzahl von Zwangsversteigerungen von Immobilien im Jahr 2010 eine eindeutige Abnahme.

Während es im Jahr 2009 noch 2712 Anträge auf Zwangsversteigerung waren, so reduzierte sich die Anzahl in 2010 auf nur noch 2176. Dies bedeutet einen Rückgang um 19,8%. Insgesamt scheint es sich um einen seit 2005 anhaltenden Abwärtstrend (von einem Ausbruch in 2006) zu handeln.

Hier ein kurzer Überblick von Zahlen von Zwangsversteigerungen bei Immobilien:

2005      3800

2006      3294

2007      3337

2008      3298

2009      2712

2010      2176

Zwangsläufig bedeuten diese Zahlen für den interessierten Investor, dass die Wahrscheinlichkeit, ein echtes Schnäppchen einer interessanten Immobilie auf einer Zwangsversteigerung zu schlagen, immer weiter sinkt.

Allerdings steigt die Anzahl der gemeldeten Privatinsolvenzen weiter dramatisch an – vor allem in Schleswig-Holstein. Dies bedeutet für Immobilieneigentümer oft einen unerwarteten Mietausfall und eine Verschlechterung der Mietrendite.

Gerade in solchen Zeiten ist es umso wichtiger, einen sehr gut vernetzten Immobilienmakler an seiner Seite zu haben, der  Sie bei der Auswahl – für Ihre Investitionsziele passende – Anlageimmobilien berät. Gern übernimmt Wohngut Flensburg diese Aufgabe. Sprechen Sie mit uns – wir beraten Sie gern!

Weiterführende Links zu diesem Thema:

Eine Auswahl der zur Zwangsversteigerung im Bereich des Amtsgerichts Flensburg ausgeschriebenen Immobilien finden Sie auf folgender Seite: Zwangsversteigerungen

 

 

Mietbescheinigung als Falle? (2)

Mietbescheinigung: Sie werden meist von Mietinteressenten gefordert, damit der nächste Vermieter beurteilen kann, wie es um die Seriosität eines Mieters bereits vor Mietvertragsschluss steht.

Daher kommen Mieter auf Ihren „Noch-Vermieter“ zu und fordern diese Mietbescheinigung ein, was auch normaler Usus ist.

Doch hier eine Fallschilderung, die Vermieter aufhorchen lassen sollte:

Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter seinem Mieter bei  Auszug schriftlich in einer Mietbescheinigung bestätigt, dass dieser seinen Mietzahlungsverpflichtungen regelmäßig nachgekommen sei.

Als dann später bei der Betriebskostenabrechnung herauskam, dass der Mieter noch eine Nachzahlung zu entrichten hatte, zog der Vermieter den betreffenden Betrag einfach von der bei Mietbeginn hinterlegten Kaution ab und wies dem Mieter die Differenz an.

Hiermit war jedoch der Mieter nicht einverstanden, zog daraufhin vor Gericht und forderte die in Abzug gebrachte Differenz ein.  „Schließlich habe der Vermieter ihm doch bescheinigt, es würden keinerlei Schulden bestehen.“

Das Gericht ließ sich nicht darauf festlegen, ob es bei der im konkreten Fall vorliegenden Mietbescheinigung  (mit dem oben genannten Wortlaut) weder um einen Verzicht, noch um ein negatives Schuldanerkenntnis oder eine bloße Willenserklärung des Vermieters handelte.  Wortwörtlich hatte der Vermieter in diesem Fall auf gar nichts verzichtet. Die in Abzug gebrachte Betriebskostennachzahlungs-Differenz war also völlig rechtens.

Auch, wenn es in diesem Fall nochmal gut für den Vermieter ausgegangen ist, sollten Sie als Vermieter möglichst derlei Formulierungen vermeiden.

Also unser Tipp: Als Vermieter sollten Sie Ihrem Mieter in der Mietbescheinigung in gar keinem Falle „Mietschuldenfreiheit“ bescheinigen, da Sie in solch einem Falle auch auf noch nicht entrichtete Nachforderungen aus Betriebskostennachzahlungen verzichten.  Achten Sie genau auf die Worte, die Sie in derlei Bescheinigungen verwenden.

LG Berlin 63 S 188/10 vom 26.11.2010

Mietbescheinigung: Wenn der Mieter sie sich selbst schreibt…

Sollte ein Mieter auf die Idee kommen, seine Vorvermieterbescheinigung (ein anderes Wort für Mietbescheinigung) zu fälschen, so ist die als „erhebliche Vertragsverletzung“ zu deuten, die eine sofortige Beendigung des Mietverhältnis führt.
Dies sah dar Bundesgerichtshof in seinem Urteil so.

BGH, AZ 307S55/12

Wir haben einen Link mit einer Muster-Mietbescheinigung von Immowelt herausgesucht:  PDF Download hier.

Mietbescheinigung: Laut Bundesgerichtshof ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter eine „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ auszustellen:

In seinem Urteil vom 30. September 2009 hat der Bundesgerichtshof erstaunlicherweise Folgendes beschlossen:

Der Vermieter ist gar nicht dazu verpflichtet, dem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen.

Er hält sich an den §241 Abs.2 des BGB, nachdem lediglich die Quittungen über erhaltene Mieten auszustellen seien.

Den komplette Begründung finden Sie auf der Seite des BGH.

BGH, AZ VIII ZR 238/08

Hier geht´s direkt zur Pressemitteilung des Bundesgerichtshof.

 

 

Mietbescheinigung als Falle für Vermieter (1)

Eine Mietbescheinigung (auch Vorvermieterbescheinigung genannt) fordern die meisten Mieter bei oder vor Auszug, doch Achtung!

Kurz vor bzw. nach Kündigung des Mietverhältnisses wird oft von Mietern eine Bescheinigung gefordert, die enthält, dass er den Mietzahlungen nachkommen ist. Viele Vermieter bzw. Verwalter bestehend auch auf Vorlage dieser „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ eines Mieters.

Wir sind der Frage nachgegangen, ob ein Vermieter hierzu wirklich verpflichtet ist. Der Bundesgerichtshof hat nämlich festgestellt, dass Vermieter lediglich dazu verpflichtet sind, ihren Mietern die erhaltenen Mieten zu quittieren, mehr jedoch nicht.

Unser Tipp: Seien Sie als Vermieter dennoch vorsichtig, wenn Sie einen Mietbewerber mit einer solchen Mietbescheinigung vor sich haben: Sehr oft sind Vorvermieter froh, endlich den Unfrieden stiftenden Mieter loszuwerden und stellen einfach diese Bescheinigung aus, Hauptsache sie sind ihn erst einmal los. Gelegentlich wird eine solche Mietbescheinigung auch aus Vermietern herausgepresst mit der Drohung , ohne diese Bescheinigung gar nicht auszuziehen…!

BGH, VIII ZR 238/08 vom 30.09.2009

Weitergehende Links zu diesem Thema:

Muster Vormieterbescheinigung als Download von Immowelt

Katzenklo: nein, Katze: ja (WEG-Recht)

Die Tierhaltung ist öfter mal Gegenstand von Prozessen von Eigentümern innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Hier ein Urteil zum Thema Katzenklo:

Das Alleingebrauchsrecht nach §13 Abs. 1 WEG sichert dem Eigentümer ja den Ausschluss von Einwirkung anderer auf sein Sondereigentum, während § 14 Nr. 3 WEG ganz klar aussagt, dass Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden sind, solange diese auf zulässigen Gebrauch nach § 14 Nr. 1 und 2 beruhen. Hierbei sind auch Nachteile und Beeinträchtigungen zu dulden, die nicht über das „unvermeidliche Maß bei geordnetem Zusammenleben hinausgehen“.

Das Landgericht Bonn hat hieraus abgeleitet, dass ein Wohnungseigentümer keinesfalls die Verschmutzung seiner Dachterrasse durch Katzenkot einer Katze eines anderen Wohnungseigentümers dulden muss, jedoch das Betreten einer Katze einer solchen Dachterrasse billigend in Kauf nehmen muss, wenn es sich im Rahmen der Interessensabwägung aufgrund des nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebots im Sinne von §14 Nr. 1 WEG lediglich um eine geringfügige Beeinträchtigung handelt. Schlußfolgernd heißt das in dem konkreten Fall: Katze ja, Katzenklo nein.

Landgericht Bonn, 8 S 142/09 n.v.

 

Weiterführende Links zum Thema:

Definition Katzenklo auf Wikipedia

Lärmprotokoll: Abmahnung und Kündigung bei Lärm

Lärmprotokoll zwingend erforderlich, wenn ein Mieter nachhaltig den Hausfrieden stört, auch hier haben die Gerichte bereits entschieden:

Wenn ein Mieter wiederholt gegen die Hausordnung verstößt, indem er mit Lärm die Ruhe der anderen Mieter stört, kann er nach vorheriger Abmahnung mit Hinweis auf die Hausordnung das Mietverhältnis gekündigt werden.

Wichtig ist jedoch, dass bei der vorhergehenden Abmahnung nicht summarisch auf die Lärmbelästigungen eingegangen wird, sondern konkret aufgelistet sein muss, wann (Zeitpunkt), wie (Art des Lärms) und die wie lange (Dauer) die Lärmbelästigung stattfand. Das Landgericht Stuttgart pochte auf diese „substantiierte Darlegung“ in seinem Urteil.

Landgericht Stuttgart, Aktenzeichen 19 T 33/06

Wie hat nun so ein Lärmprotokoll auszusehen?
Zweckdienlich ist es, wenn in diesem Lärmprotokoll folgende Angaben enthalten sind:

– die Lärm-Art (z.B. Musik aus der Hifi-Anlage)
– das entsprechende Datum, wann der Lärm stattfindet
– die Dauer des Lärms (z.B. 3 Stunden lang)
– die Lärmintensität
– die Uhrzeit (z.B. „21:00 – 23:00 Uhr“)
– und natürlich den Lärmverusacher (z.B. die Wohngemeinschaft Hansen und Schmidt aus dem 3.OG)

 

Betriebskostenabrechnung: Fristen bei Einsprüchen

Betriebskosten: Bei Einsprüchen müssen Fristen eingehalten werden.

Grundsätzlich gilt ja bekanntermaßen, dass Mieter Einwände gegen die erstellte Betriebskostenabrechnung binnen der Zwölf-Monats-Frist erheben müssen  (§556 Absatz 3, BGB)

Originaltext §556

Dieses gilt übrigens auch, wenn bereits in vorherigen Betriebskostenabrechnungen bestimmte Teile der Abrechnung moniert wurden. Also wenn hier – fristgerecht – kein erneuter Einspruch gegen die Abrechnung erwirkt wird, ist diese automatisch als anerkannt zu betrachten.  Vorherige Einwände sind hier nicht fristbefreiend.

Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 185/09

Schönheitsreparaturen nur durch Fachhandwerker?

Schönheitsreparaturen sind immer wieder Gegenstand diverser Streitigkeiten vor Gericht, hier ein Urteil zu der Frage, ob die Schönheitsreparaturen immer durch Fachhandwerker durchzuführen sind:

Schönheitsreparaturklauseln sind ein weiteres beliebtes Thema zum Be- und Erstreiten vor Gericht. Das OLG sah die Klausel eines Mietvertrages „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel […], in der Wohnung ausführen zu lassen, […].“ Als nicht geeignet an, einer Prüfung des § 307 Absatz 1 BGB inhaltlich standzuhalten und bestätigte seine Rechtsprechung: Der Mieter darf und kann seine Schönheitsreparaturen auch selbst durchführen und ist keineswegs dazu verpflichtet, einen handwerklichen Fachbetrieb für die Ausführung dieser Arbeiten zu engagieren.

Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 294/09

§307 BGB im Originaltext

Verwalterhonorar: Berechnungsgrundlage (WEG-Recht)

Verwalterhonorar: Immer wieder tauchen Fragen auf zur Berechnungsgrundlage. Hier ein Urteil des Amtsgericht Aachen:

Die Berechnungsgrundlage des Verwalterhonorars  eines WEG-Verwalters wird meistens pro Einheit angesetzt.

Im folgenden Fall hatte wurden in einer Eigentumswohnanlage jeweils zwei Wohnungen zu einer zusammengelegt. Es war in der Teilungserklärung vereinbart, dass eine solche Zusammenlegung von Wohnungen ohne vorherige Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erlaubt war.

Obgleich nun zwei Einheiten weniger als Berechnungsgrundlage des Verwalters dienten, war dieser dennoch der Auffassung, die ursprüngliche Anzahl an Einheiten in Berechnung bringen zu können. Dieses sah das Amtsgericht Aachen ganz anders:  Die Teilungserklärung einer Eigentumswohnanlage ist grundlegend für die Verwaltung maßgeblich, und der Verwalter hätte nicht zuletzt berufsbedingt diese als Berechnungsgrundlage anerkennen (und mit den daraus für ihn resultierenden finanziellen Einbußen leben) müssen.

Amtsgericht Aachen, Aktenzeichen 119 C 49/08

Eigentümerversammlungen: Redezeitbegrenzung? (WEG-Rechtsprechung)

Eigentümerversammlung und ein Eigentümer findet in seinen Ausführungen kein Ende: Ein Problem, das manchmal die übrigen Eigentümer ärgert. Gerichte wurden zu diesem Thema auch schon angerufen:

Dieses Problem kennt wahrscheinlich fast jeder Wohnungseigentümer:

Auf einer Eigentümerversammlung findet der eine oder andere Eigentümer kein Ende in seinen Fragen, Erläuterungen und Erklärungen. Je nach Größe der Eigentümergemeinschaft kann dies die Abhaltung einer Versammlung extrem stören bis sogar unmöglich machen.

Daher kann es  in großen Eigentümergemeinschaften sinnvoll sein, via Geschäftsordnung (quasi ergänzend zur Teilungserklärung) eine Redezeitbegrenzung einzuführen, um weiterhin die Möglichkeit der Erörterung und Beschlussfassung in denjenigen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer entscheiden können, zu ermöglichen.

Natürlich kann ein solcher Beschluss bezüglich der Eingrenzung der Redezeit auch auf einer Eigentümerversammlung direkt beschlossen werden – bedarf allerdings der Form halber einer Ankündigung in den Tagesordnungspunkten der Versammlung.

Übrigens hielt das Amtsgericht Koblenz eine Redezeit  von ca. 5 Minuten für ausreichend.

Mit Beschluss vom 30.04.1986 hatte das Oberlandesgericht Stuttgart (OLG Stuttgart, 8 W 531/85) diese Redezeit sogar auf nur 3 Minuten begrenzt.

Wohnungseigentümer sollten jetzt allerdings keine Angst haben, bei Eigentümerversammlungen „den Mund verboten zu bekommen“. Beide Gerichte entschieden nur deshalb so, weil sie an erster Stelle die Aufrechterhaltung der Beschlussfähigkeit der Versammlung als gefährdet ansahen und folglich deshalb so entschieden hatten. Dies ist in der Praxis eher unüblich.

Amtsgericht Koblenz, Aktenzeichen 133 C 3201/10

Waschmaschine: In der Wohnung verboten?

Waschmaschine in Privatwohnung verboten? Ist das rechtlich haltbar?

Grundsätzlich ist eine Klausel in (privaten) Mietverträgen unwirksam, in der das Aufstellen einer Waschmaschine und/oder eines Trockners untersagt wird. Hierbei ist es gleich, ob in beispielsweise Kellerräumen ausreichend Waschgeräte zur Verfügung gestellt werden oder nicht.

Dies urteilte das das Amtsgericht Tettang in Baden-Würtemberg

Amtsgericht Tettang, Aktenzeichen 4C 130/09